규제지역 확대 이후 전망 거래 절벽과 풍선효과, 시장의 향방은

2025년 10월 15일, 정부가 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 다시 묶으면서, 가파르게 상승하던 서울 아파트값이 일단 숨 고르기에 들어갔습니다. LTV 등 강력한 대출 규제와 세제 강화가 동시에 부활하며 시장의 매수 심리가 급격히 냉각되었는데요.

하지만 규제지역 확대 이후 전망은 그리 단순하지 않습니다. 시장에서는 즉각적인 거래 절벽 현상이 나타나는 동시에, 규제를 피한 지역으로 수요가 몰리는 풍선효과가 감지되고 있습니다. 또한, 규제지역 지정 과정의 통계 왜곡 논란이 주거정책심의위원회 결정의 신뢰성 문제로 번지면서, 규제지역 확대 이후 전망에 또 다른 변수가 되고 있습니다.

 

1. 거래 절벽, 시장의 즉각적인 반응

거래 절벽은 규제지역 확대 이후 가장 먼저 나타난 현상입니다. 10·15 부동산 대책은 투기과열지구와 조정대상지역 지정을 통해 대출(LTV), 세제(양도세 중과), 청약(1순위 제한) 등 '3중 규제'를 동시에 부활시켰습니다. 특히 서울 전역의 LTV가 50%로 제한되고, 2주택 이상 보유자의 생활안정자금 대출이 금지되는 등 강력한 대출 규제가 매수 심리를 얼어붙게 만들었습니다. 부동산 시장은 매수 문의가 뚝 끊긴 거래 절벽 상태에 돌입하며, 당분간은 관망세가 짙어질 것으로 예상됩니다.

 

2. 매물 잠김 현상 심화, 장기적 가격 불안 요인

매물 잠김 현상은 거래 절벽과 동시에 나타나는 장기적인 불안 요인입니다. 조정대상지역으로 다시 지정되면서, 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 부활했습니다. 이는 집을 팔고 싶어도 과도한 세금 부담 때문에 팔지 못하는 매물 잠김 현상을 심화시킵니다. 단기적으로는 거래 절벽으로 가격이 안정되는 듯 보이지만, 장기적으로는 매물 잠김으로 인해 공급이 줄어들어 서울 아파트값의 잠재적인 상승 압력으로 작용할 수 있습니다. 10·15 부동산 대책이 수요와 공급을 동시에 억제하는 모순을 안고 있다는 지적이 나오는 이유입니다.

 

 

3. 전세 시장 불안 가능성, 매매 수요의 전이

전세 시장 불안은 규제지역 확대 이후 가장 우려되는 부작용입니다. 대출 규제로 서울 아파트값 매매의 문턱이 높아지고, 갭투자를 원천 차단하기 위해 전세대출의 DSR(총부채원리금상환비율) 포함 조치까지 시행되면서 주택 구매 수요가 급격히 위축되었습니다. 이 매매 수요는 자연스럽게 전세 시장으로 이동할 수밖에 없습니다. 하지만 매물 잠김 현상으로 전세 공급도 원활하지 않은 상황에서 수요만 늘어날 경우, 전세 시장 불안과 전셋값 상승을 부추겨 서민들의 주거 부담을 가중시킬 수 있습니다.

 

4. 풍선효과, 비규제지역으로 몰리는 수요

풍선효과는 이미 규제지역 확대 이후 현실화되고 있습니다. 정부는 서울 전역과 경기 12곳을 동시에 묶어 풍선효과를 차단하려 했지만, 시장은 규제를 피한 인근 지역으로 즉각 반응했습니다. 10·15 부동산 대책 발표 직후, 경기 12곳에 포함되지 않은 인천, 김포, 화성, 구리 등 수도권 비규제지역으로 투자 문의가 몰리며 풍선효과가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이는 서울 아파트값을 잡으려다 수도권 외곽의 집값 상승만 부추기는 과거의 실패를 반복할 수 있다는 우려를 낳고 있습니다.

 

 

5. 서울 아파트값 단기적 안정, 장기적 불확실성

서울 아파트값은 10·15 부동산 대책 발표 이후 상승폭이 2주 연속 축소되며 단기적인 안정세에 접어들었습니다. 대출 규제와 세제 강화가 집값 상승 기대 심리를 꺾는 데는 성공한 것으로 보입니다. 하지만 규제지역 확대 이후 전망이 밝지만은 않습니다. 앞서 언급된 매물 잠김 현상으로 인한 공급 부족, 전세 시장 불안으로 인한 전셋값 상승이 매매 가격을 다시 밀어 올릴 가능성, 그리고 풍선효과로 인한 수도권 전반의 불안정성이 여전히 서울 아파트값의 장기적인 하방 경직성으로 작용할 수 있습니다.

 

6. 통계 왜곡 논란, 정책 신뢰도의 추락

통계 왜곡 논란은 규제지역 확대 이후 전망에 가장 큰 오점을 남긴 문제입니다. 규제지역 지정 요건은 '직전 3개월'의 통계를 사용해야 함에도, 정부가 10월 15일 대책 발표 시 9월 통계를 의도적으로 배제하고 '6~8월 통계'를 사용했다는 의혹이 제기되었습니다. 9월 통계를 반영했다면 요건에 미달했을 서울 강북·도봉구 등 8~10곳이 규제지역에 포함되면서, 통계 왜곡 논란은 주거정책심의위원회 결정의 정당성 문제로 비화했습니다. 통계 왜곡 논란으로 인해 해당 지역 주민들의 행정소송까지 예고된 상황이라, 정책 신뢰도에 큰 타격을 입었습니다.

 

 

7. 주거정책심의위원회 결정의 향후 파장

주거정책심의위원회는 규제지역 지정을 최종 심의·의결하는 기구입니다. 하지만 통계 왜곡 논란으로 인해 주거정책심의위원회가 정부의 의도대로 거수기 역할을 한 것이 아니냐는 비판에 직면했습니다. 정부는 9월 통계가 공식 공표(15일 오후)되기 전이라 심의(13~14일)에 활용할 수 없었다고 해명했지만, 이미 국토부가 13일 오후에 9월 통계를 보고받았다는 사실이 알려지면서 논란은 커지고 있습니다. 주거정책심의위원회 결정에 대한 행정 소송이 현실화될 경우, 10·15 부동산 대책의 정당성 자체가 흔들릴 수 있습니다.

 

8. 10·15 부동산 대책, '거래 절벽' 속 '신뢰 절벽'

10·15 부동산 대책은 서울 아파트값의 단기적인 집값 상승세를 멈추는 데는 성공했습니다. 하지만 규제지역 확대 이후 '거래 절벽'이라는 시장의 냉각뿐만 아니라 '신뢰 절벽'이라는 더 큰 문제에 직면했습니다. 매물 잠김과 전세 시장 불안, 그리고 풍선효과라는 고질적인 부작용이 여전한 가운데, 통계 왜곡 논란으로 인한 정책 불신은 부동산 시장의 불확실성을 더욱 키우고 있습니다.

 

 

규제지역 확대 이후 전망은 '안정'보다는 '혼돈'에 가깝습니다. 10·15 부동산 대책은 거래 절벽을 가져왔지만, 매물 잠김과 전세 시장 불안, 풍선효과라는 부작용을 동시에 키우고 있습니다.

무엇보다 통계 왜곡 논란은 정부 부동산 정책의 근간이 되는 주거정책심의위원회의 신뢰를 무너뜨렸습니다. 서울 아파트값의 단기적 안정이라는 성과가, 정책의 신뢰를 잃어버린 대가보다 더 크다고 말하기는 어려워 보입니다.

 

 

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