공시가격 현실화 2025년 전면 폐지, 부동산 보유세의 향방은?

지난 몇 년간 부동산 시장의 가장 뜨거운 논쟁거리였던 공시가격 현실화 정책이 2024년 말, 2025년을 기점으로 사실상 '전면 폐지'라는 대전환을 맞았습니다. 공시가격 현실화는 시세 대비 현저히 낮았던 공시가격을 끌어올려 조세 형평성을 맞추겠다는 취지로 2020년 공시가격 로드맵이 발표되며 시작되었는데요.

하지만 이 공시가격 로드맵은 부동산 시장 급등기와 맞물리며 부동산 보유세의 급격한 상승을 초래했고, 특히 1주택자의 세 부담 완화 요구가 거세지면서 격렬한 사회적 갈등을 낳았습니다. 결국 2025년 현재, 공시가격 현실화율은 동결되었고 로드맵은 폐기 수순을 밟게 되었습니다. 이 거대한 정책의 전환이 우리의 재산세와 종합부동산세에 어떤 영향을 미칠지 자세히 알아보겠습니다.

1. 공시가격 현실화, 왜 논란의 중심이 되었나

공시가격 현실화는 부동산의 실제 시장 가격(시세)과 정부가 세금 부과의 기준으로 삼는 공시가격 간의 격차(현실화율)를 줄이는 정책을 의미합니다. 그동안 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못해 고가 부동산 보유자가 세금을 덜 낸다는 비판에 따라, 공시가격 현실화는 조세 정의 실현이라는 명분을 가졌습니다. 하지만 부동산 시장의 급등과 맞물린 공시가격 현실화 정책은 부동산 보유세의 폭증이라는 예기치 못한 결과를 낳으며, 1주택자마저 세금 부담에 시달리게 하는 부작용을 초래했습니다.

[대한민국 정책브리핑, '공시가격 현실화 계획(2020.11.)'] (링크: https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148880509)

2. 공시가격 로드맵, 90%를 향한 질주와 좌절

공시가격 로드맵은 2020년 문재인 정부가 발표한 정책으로, 2023년 기준 평균 69% 수준인 공동주택의 공시가격 현실화율을 2030년(비공동주택은 2035년)까지 시세의 90% 수준으로 강제로 끌어올리는 것이 목표였습니다. 하지만 공시가격 로드맵은 부동산 시장이 폭등하는 시기에 시행되면서, [시세 상승]과 [현실화율 상승]이라는 두 가지 요인이 동시에 작용해 부동산 보유세 부담이 매년 복리(複利)처럼 불어나는 결과를 초래했습니다. 공시가격 로드맵은 세 부담 완화를 요구하는 여론에 밀려 결국 폐기되었습니다.

[국토교통부, '공시가격 현실화 계획 전면 폐지 발표 (2024.03.19)'] (링크: https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95089333)

3. 부동산 보유세, 급격한 상승의 원인

부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합쳐 부르는 말입니다. 공시가격 로드맵이 시행되면서 부동산 보유세가 급증한 이유는 세금 산정 방식 때문입니다. 부동산 보유세는 [공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준]에 [세율]을 곱하여 계산됩니다. 2020년 공시가격 로드맵이 공시가격 자체를 급격히 끌어올리자, 부동산 보유세의 기반이 되는 과세표준이 매년 폭발적으로 증가하며 세금 폭탄 논란을 일으켰습니다.

[한국조세재정연구원, '공시가격 현실화가 보유세 부담에 미치는 영향 분석'] (링크: https://www.kipf.re.kr/com/Synap/SynapView.do?curpage=1&searchKey=&searchVal=&num=71123)

4. 1주택자, 조세 저항의 중심에 서다

1주택자는 공시가격 현실화 정책의 가장 큰 피해자로 꼽힙니다. 종합부동산세는 본래 투기 목적의 다주택자를 겨냥한 세금이었으나, 부동산 시장이 폭등하고 공시가격이 현실화되면서 서울의 웬만한 아파트 1주택자(특히 은퇴자)까지 고액의 종합부동산세 납부 대상이 되었습니다. 소득은 없는데 부동산 보유세만 급증한 1주택자들의 강력한 조세 저항은, 세 부담 완화를 요구하는 여론을 형성하며 공시가격 로드맵 폐지의 결정적인 명분이 되었습니다.

[한국경제, '공시가 로드맵 폐지...1주택자 세부담 줄어든다'] (링크: https://www.hankyung.com/article/2024031976511)

5. 공시가격 현실화율 폐지, 2025년의 현주소

공시가격 현실화율 폐지(정확히는 '로드맵 폐기')는 2024년 3월 공식화되었으며, 2025년 공시가격 산정부터 적용되었습니다. 공시가격 현실화율 폐지에 따라, 2025년의 공시가격 현실화율은 2023년 수준(공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%)으로 동결되었습니다. 이는 공시가격 현실화율 폐지가 없었다면 2025년에 75.6%까지 올랐을 비율을 강제로 멈춘 것으로, 세 부담 완화를 위한 가장 강력한 조치였습니다.

[국토교통부, '공시가격 현실화 계획 전면 폐지 발표 (2024.03.19)'] (링크: https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95089333)

6. 세 부담 완화, 정책 전환의 가장 큰 목적

세 부담 완화는 공시가격 현실화 정책을 폐기한 정부의 가장 큰 목표입니다. 공시가격 로드맵을 폐지하고 공시가격 현실화율을 동결함으로써, 부동산 시장이 안정화되었음에도 세금만 오르는 역설적인 상황을 막았습니다. 세 부담 완화 조치는 1주택자뿐만 아니라 다주택자의 재산세와 종합부동산세 부담까지 전반적으로 낮추는 효과를 가져왔습니다.

7. 재산세와 종합부동산세의 변화

재산세와 종합부동산세는 공시가격 현실화율 폐지로 인해 2025년 세 부담이 크게 안정화되었습니다. 재산세의 경우, 1주택자에 대한 공정시장가액비율 특례(1주택자 공시가 9억 이하 43~45%)가 유지되었고, 종합부동산세 역시 1주택자 12억 원 공제 및 60%의 공정시장가액비율이 적용되었습니다. 재산세와 종합부동산세 모두 공시가격 상승률이 억제되면서, 세 부담 완화 효과가 본격적으로 나타나고 있습니다.

8. 부동산 시장에 미치는 영향

부동산 시장은 공시가격 현실화 폐지라는 거대한 불확실성이 제거되면서 안정화에 기여할 것이라는 전망이 우세합니다. 공시가격 현실화는 부동산 시장의 거래를 위축시키고, 보유세 부담을 월세로 전가하는 등 부작용을 낳았습니다. 공시가격 로드맵 폐지로 인해 부동산 보유세 부담이 예측 가능한 범위 내로 들어오면서, 부동산 시장의 '거래 절벽'을 해소하고 급매물 출현을 막는 등 시장 연착륙에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

공시가격 현실화는 조세 형평성이라는 선한 의도로 시작했지만, 부동산 시장의 현실과 1주택자의 부담을 고려하지 못한 공시가격 로드맵으로 인해 큰 혼란을 야기했습니다. 2025년, 공시가격 현실화율 폐지 결정은 이러한 시장의 목소리를 반영한 세 부담 완화 조치로 평가됩니다.

이제 부동산 보유세 논의는 공시가격 현실화를 넘어, 종합부동산세와 재산세의 통합 등 근본적인 세제 개편으로 이동하고 있습니다. 국민적 합의를 바탕으로 한 합리적인 부동산 보유세 체계가 마련되기를 기대해 봅니다.

 

 

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